Chia sẻ tại Tọa đàm chuyên đề “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động xổ số miền bắc hôm nay” vừa diễn ra, ThS. Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, mặc dù hành lang pháp lý về đất đai liên tục được hoàn thiện, công tác định giá đất trên thực tế vẫn tồn tại nhiều vướng mắc, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án và quá trình phục hồi của thị trường bất động xổ số miền bắc hôm nay.

Theo ông Phượng, giá bất động xổ số miền bắc hôm nay được hình thành từ nhiều yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng, giá vật liệu, nhân công, chi phí vốn, chi phí tài chính phát sinh do chậm triển khai dự án, cùng với chi phí marketing và bán hàng. Do đó, việc xác định giá đất phù hợp có ý nghĩa quan trọng đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư cũng như sự phát triển bền vững của thị trường.

Luật Đất đai 2024 đã bỏ khung giá đất, chuyển sang xây dựng bảng giá đất hằng năm và yêu cầu giá đất tiệm cận với giá thị trường. Cùng với đó, Nghị định 71/2024 quy định phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể. Gần đây, Quốc hội và Chính phủ tiếp tục ban hành nhiều cơ chế nhằm tháo gỡ khó khăn trong quá trình thực thi Luật Đất đai như Nghị quyết 24, Nghị quyết 29 của Quốc hội hay Nghị định 49/2026 và Nghị định 147 của Chính phủ.

Tuy nhiên, theo ThS. Nguyễn Thế Phượng, doanh nghiệp vẫn đang phải đối mặt với hàng loạt rủi ro trong quá trình xác định giá đất. Trước hết là độ trễ trong quá trình thu thập thông tin, thẩm định, phê duyệt và ban hành giá đất. Khi quyết định giá được đưa ra, điều kiện thị trường có thể đã thay đổi, khiến phương án tài chính của doanh nghiệp bị xáo trộn.

Một khó khăn khác là chất lượng dữ liệu đầu vào chưa phản ánh đầy đủ diễn biến thực tế của thị trường. Tình trạng kê khai giá giao dịch thấp hơn giá thực, thiếu dữ liệu chuẩn khiến công tác định giá gặp nhiều trở ngại.

Theo ông Phượng, tâm lý e ngại trách nhiệm của các tổ chức tư vấn, doanh nghiệp thẩm định giá và cơ quan phê duyệt cũng là một vấn đề đáng quan tâm. Nếu định giá thấp sẽ tiềm ẩn nguy cơ thất thoát tài xổ số miền bắc hôm nay công, trong khi định giá quá cao lại khiến thanh khoản thị trường suy giảm, doanh nghiệp khó triển khai dự án và người dân khó tiếp cận nhà ở.

Ngoài ra, việc chưa phân biệt rõ mục đích định giá đối với từng loại giao dịch như tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá, thế chấp ngân hàng, chuyển nhượng hay cổ phần hóa cũng dẫn đến nhiều bất cập trong quá trình áp dụng.

Đặc biệt, các loại hình bất động xổ số miền bắc hôm nay mới như bất động xổ số miền bắc hôm nay nghỉ dưỡng, trung tâm dữ liệu, bất động xổ số miền bắc hôm nay công nghiệp xanh, khu công nghệ cao hay nhà ở cho thuê dài hạn vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn định giá riêng, trong khi đặc điểm dòng tiền, chi phí vận hành và mức độ rủi ro của các loại tài xổ số miền bắc hôm nay này hoàn toàn khác biệt.

Đối với quy định về hệ số điều chỉnh giá đất, ông Phượng cho rằng việc bóc tách và lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng như biến động thị trường, quy hoạch hay điều kiện hạ tầng vẫn còn nhiều khó khăn, khiến các địa phương lúng túng trong quá trình triển khai.

Từ thực tiễn trên, đại diện Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị Chính phủ nghiên cứu thí điểm cơ chế định giá đất trong giai đoạn 2026-2028 tại một số địa phương có thị trường bất động xổ số miền bắc hôm nay phát triển. Đối với các dự án chuyển tiếp đã được giao đất nhưng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cần cho phép áp dụng cơ chế tạm tính để doanh nghiệp sớm triển khai dự án, sau đó quyết toán theo mức giá chính thức.

Bên cạnh đó, ông Phượng đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về giá bất động xổ số miền bắc hôm nay theo hướng liên thông giữa các lĩnh vực đất đai, thuế, công chứng, ngân hàng, sàn giao dịch, đấu giá và cấp phép xây dựng nhằm tạo ra nguồn dữ liệu phản ánh đúng giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Đồng thời, cần xây dựng bộ tiêu chuẩn định giá riêng cho từng phân khúc như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, bất động xổ số miền bắc hôm nay du lịch, văn phòng, trung tâm thương mại, bất động xổ số miền bắc hôm nay nông nghiệp hay các loại tài xổ số miền bắc hôm nay mới trong tương lai. Mỗi loại hình cần có phương pháp xác định giá dựa trên đặc điểm dòng tiền, chi phí vốn và mức độ rủi ro riêng biệt.

Đáng chú ý, ông Phượng cũng kiến nghị cần có cơ chế bảo vệ đối với các tổ chức tư vấn, đơn vị thẩm định giá và thành viên hội đồng định giá khi thực hiện đúng quy trình, sử dụng dữ liệu hợp pháp và không có động cơ vụ lợi. Điều này sẽ góp phần giảm tâm lý e ngại trách nhiệm, qua đó rút ngắn thời gian xác định giá đất.

Đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê công nhân, cần có cơ chế định giá riêng theo mục tiêu an sinh xã hội thay vì áp dụng hoàn toàn phương thức định giá mang tính thương mại.

Theo ThS. Nguyễn Thế Phượng, định giá đất không chỉ nhằm đảm bảo nguồn thu ngân sách mà còn có vai trò quan trọng trong việc khơi thông dòng vốn tín dụng, thúc đẩy thị trường vốn và củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

"Thị trường bất động xổ số miền bắc hôm nay sẽ khó phục hồi nếu thiếu một cơ chế định giá minh bạch, độc lập và dựa trên dữ liệu đáng tin cậy. Ngược lại, nếu tháo gỡ được điểm nghẽn này, bất động xổ số miền bắc hôm nay sẽ trở thành một trong những động lực quan trọng đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế hai con số của Việt Nam", ông Phượng nhấn mạnh.